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Guia para comprar vivienda

Antes de comprar tienes que encontrar la vivienda ideal, pero... ¿cómo?

Lo primero es reducir tu búsqueda a un tipo de viviendas en concreto, para después ir a visitarlas y elegir la más adecuada. Para acotar tu búsqueda, ten en cuenta los siguientes criterios:

• Cuánto dinero tienes. ¿Dispones de una cuenta de ahorro vivienda? ¿Vas a vender tu vivienda anterior? ¿Cuál es tu capital inicial? ¿Y tu capacidad de endeudamiento?
• Qué vivienda quieres. Residencia habitual o segunda vivienda; nueva o de segunda mano; zona, tamaño, calidad...
• A quién te vas a dirigir. ¿Quieres una vivienda protegida? ¿Vas a unirte a una cooperativa? ¿Quieres contar con intermediarios o prefieres actuar por tu cuenta?

Cuando ya tengas delimitado el tipo de vivienda que quieres comprar y vayas a visitarlas, observa con lupa para elegir la mejor y para que no te den gato por liebre.


Si vas a financiar la totalidad o parte de tu nueva vivienda con la venta de la anterior:

1. No te conviene precipitarte. Para lograr una buena venta, tienes que planificarla con tiempo suficiente.
2. Tampoco debes demorarte demasiado. Si reinviertes a tiempo el dinero que obtengas de la venta de tu anterior vivienda (y cumples algunos otros requisitos), puedes ahorrarte pagar impuestos por esa cantidad obtenida. 

Cuanto dinero tienes

Empieza por contabilizar el dinero ahorrado que quieres destinar a la compra de la vivienda.

• Si tienes una cuenta de ahorro vivienda, dispondrás de la totalidad de lo ahorrado hasta que llegue el momento de hacer efectivos los pagos por la nueva vivienda.
• Si tienes otras cuentas de ahorro o inversión, calcula el saldo disponible y del que quieras hacer uso para hacer frente a los gastos de adquisición de tu vivienda. Si tienes dinero a plazo fijo, no te olvides de tener en cuenta la fecha de vencimiento de la inversión (así evitarás penalizaciones de la entidad financiera por retirar el dinero antes de tiempo).

         

Es posible que a corto plazo tengas previstos unos ingresos determinados que vas a destinar a la compra de la vivienda, aumentando así tu capital inicial disponible.

• Ingresos netos por la venta de una vivienda anterior.
• Otros ingresos previstos.

Con estos datos, ya puedes definir el capital inicial que vas a destinar a la compra de tu nueva vivienda.


Capacidad de endeudamiento

Si no tienes un capital inicial para comprar la vivienda o es insuficiente, puedes recurrir a una entidad de crédito. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario.

Para que te concedan un crédito hipotecario, tienes que ser capaz de hacer frente a sus gastos y cuotas. Es decir; tienes que tener unos ingresos estables suficientes. O dicho de otra forma, tienes que tener una capacidad de endeudamiento adecuada al crédito que quieres pedir.
         

• Ser consciente de la capacidad de endeudamientoSi no cuentas con un capital inicial, cuidado: normalmente, el crédito hipotecario te va a cubrir en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar. (En algunas entidades pueden llegar a financiarte el 100%, pero deberás cumplir determinados requisitos).
• Debes demostrar que puedes pagar las cuotas. Una fórmula sencilla (aunque no muy precisa) para calcular tu capacidad de endeudamiento es la siguiente:

Ten en cuenta que la cuota del crédito es mensual: por eso, el resultado de este cálculo de capacidad de endeudamiento también debe ser mensual.
Es interesante, para evitar desviaciones, que este cálculo del 35% lo hagas teniendo en cuenta tanto los ingresos netos anuales como los mensuales. (Tu capacidad de endeudamiento variará dependiendo del número de pagas que recibas anualmente).

En el caso de que vayas a hacer frente a los pagos junto con tu pareja, tendrás que calcular los ingresos netos de los dos.


Que vivienda quieres

Se considera como primera vivienda o vivienda habitual la edificación que constituya tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo causas de fuerza mayor tales como traslado laboral, separación matrimonial, cambio de empleo, etc.

Para que una vivienda sea tu vivienda habitual, tienes que vivir en ella. El documento que acredita que tú vives en esa vivienda es el padrón. Cuando compres tu vivienda actualiza los datos del padrón, haciendo constar tu nueva residencia, en un plazo no superior a 12 meses desde la adquisición.

Cuando decimos "primera" vivienda, nos referimos a vivienda habitual. Es indiferente que sea la primera vez que compras una casa, o que la vivienda sea nueva o de segunda mano.

¿Espacio urbano o rural?

Esta es una decisión que has de tomar en función de tus gustos y preferencias. Pero tendrás que valorar aspectos tales como:

• La distancia a tu lugar de trabajo.
• La cercanía o distancia a los servicios comunes: escuelas, servicios médicos...
• Las comunicaciones.
• La calidad de vida.
• etc.

         
Zona

La zona que elijas para vivir determinará tanto tus condiciones de vida como el precio de tu vivienda. Para escoger tu zona ideal, tendrás que valorar diferentes aspectos. Fíjate en los que te planteamos para comenzar tu reflexión.

Tipo

Ahora tienes que pensar qué tipo de vivienda prefieres. Puedes elegir entre diversos tipos de inmuebles. Tú eres quien tiene que valorar sus ventajas e inconvenientes:

• Vivienda en altura: piso, dúplex, apartamento, estudio.
• Vivienda pareada, chalet adosado, casa unifamiliar.

Tamaño

Tienes que definir el tamaño de la casa que necesitas. Analiza las necesidades de los miembros actuales o futuros previsibles que la van a habitar.

Esta necesidad la puedes cuantificar de dos formas:

• En metros cuadrados de superficie de la vivienda.
• En función del número de espacios que necesitas (3 habitaciones y 2 baños...)

Para evitar equívocos en el proceso de compra de tu vivienda, es conveniente que distingas entre:

• Superficie útil: es la suma de las superficies de todos los compartimentos de la vivienda, sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie de los espacios exteriores (balcones, azoteas o patios) se indica por separado.
• Superficie construida: hace referencia a la suma de la superficie útil, más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
• Superficie construida con zonas comunes: incluye la superficie construida de la vivienda y la parte proporcional de los espacios comunes del edificio que le corresponden, según la cuota de copropiedad. Generalmente coincide con la superficie construida.

Garaje

Una de las decisiones que tienes que tomar es si quieres garaje o no.

Si quieres tener garaje, puedes adquirirlo de dos formas:

• Comprando una vivienda que lo incluya.
• Comprándolo por separado.

Si compras una vivienda nueva que incluye garaje (escriturado conjuntamente con esa vivienda nueva), pagarás un 7% de IVA, que es el mismo porcentaje que se aplica a la vivienda. Si se trata de una vivienda de segunda mano, no pagarás el IVA, sino el Impuesto de Transmisones Patrimoniales (entre un 2,5 y un 7%).



Calidad

Dentro de los estándares de calidad, ten en cuenta aquellos que se ajusten a tus posibilidades reales.

La calidad se va a ver reflejada tanto en los materiales como en los niveles de seguridad y solidez de la construcción de tu vivienda.
 


Vivienda de segunda mano

Antes de compar una vivienda de segunda mano es conveniente tener en cuenta una serie de cuestiones:

• Estado de las zonas comunes, tanto internas como externas: jardines, fachada, cubierta, portal, ascensor, escaleras.
• Situación de la vivienda dentro del edificio.
• Situación del garaje y del trastero dentro del edificio.
• Distribución de la vivienda.
• Habitaciones interiores y exteriores.
• Metros cuadrados útiles y construidos.
• Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques.
• Situación de pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías.
• Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.
• Situación de las tomas de electricidad, luz y TV.
• Estado de suelos, paredes y techos.
• Calefacción y agua. Servicios centrales o individuales.
• Presión del agua en los grifos.
• Aire acondicionado.
• Armarios empotrados.
• Cocina amueblada: estado.
• Aislamiento térmico.
• Aislamiento acústico. 

¿Qué voy a observar en una vivienda sobre plano o en construcción?

• Situación del edificio en planta, dentro del solar y de la zona.
• Descripción de las zonas comunes, tanto internas como externas.
• Situación de las viviendas dentro del edificio.
• Situación de los garajes y trasteros dentro del edificio.
• Diferentes tipos de viviendas dentro de la promoción.
• Distribución de las viviendas.
• Habitaciones interiores y exteriores.
• Metros cuadrados útiles y construidos.
• Superficies de cada hueco y distancia entre tabiques.
• Pilares, salidas de humo, ventilación y tuberías.
• Calidad de los materiales de construcción de la vivienda y del edificio.
• Calefacción y agua caliente.
• Aire acondicionado.
• Tomas de electricidad, luz y TV.
• Posibilidad de hacer cambios y mejoras en la distribución y en los materiales.
• Armarios empotrados.
• Cocina amueblada.
• Aislamiento térmico.
• Aislamiento acústico. 

Guia para comprar un vehiculo usado

Comprar un carro / automóvil no es cualquier inversión. Puede afectar su vida por años si no toma una buena decisión. Aunque es cierto que comprar un usado le costará menos que comprar uno nuevo, existen riesgos. Para tomar una decisión acertada lo primero que debe hacer es armarse de paciencia y dedicar tiempo suficiente para su búsqueda, porque no es fácil. Por otro lado, tomar sólo unos minutos para leer esta guía.



Aspectos a tener en cuenta

Antes que todo, evalúe las alternativas que tiene de acuerdo a su presupuesto, una vez las haya contemplado considere lo siguiente:

Uso que le va a dar al automóvil: Tenga en cuenta este factor, tal vez requiere un auto resistente para trabajo, uno para uso personal, que quiera disfrutar y con un buen equipamiento, o un auto familiar con un buen espacio interior.

Marca y Modelo: Si prefiere una marca en particular por referencias de familiares o amigos, o simplemente por la representación y respaldo que tiene la marca en su ciudad/país.

Consumo de gasolina: Es importante contemplar este factor ya que en la mayoría de los países el combustible es costoso lo que puede representar un gasto mayor al que realiza actualmente por concepto de transporte. Básicamente los autos de mayor cilindraje consumen más gasolina y los de motor de carburador consumen más que un motor de inyección.

Costos de repuestos y mantenimiento: Consulte con su mecánico de confianza este aspecto. Generalmente los carros finos demandan una mano de obra especializada y un mayor costo de mantenimiento y repuestos, pero asimismo debe tenerse en cuenta que que la duración y resistencia de los repuestos de carros finos (como BMW, Peugeot, Mercedes-Benz) es mayor que los de una marca popular (como Renault , Chevrolet , Mazda e incluso Volkswagen que está en un punto intermedio ).

Costo aproximado de impuestos y seguros: Es importante que tenga en cuenta el costo aproximado de los seguros (en algunos países es obligatorio expedir algunos seguros como el de accidentes por ejemplo). Es importante aclarar que el costo del seguro no sólo va atado al valor del vehículo, sino a la clasificación del nivel de siniestralidad que otorgan las aseguradoras por los índices históricos de robo, entre otros.



Una vez tenga algunas opciones:

    * Haga realizar una inspección de su auto ante su mecánico de confianza o ante un concesionario especializado, de manera que emita un concepto del estado del vehículo y le de su aprobación.
    * No se deje llevar de entrada por la apariencia del carro, externamente puede parecer en muy buen estado pero mecánicamente puede requerir de muchos arreglos y reparaciones. Pero también puede pasar lo contrario, y como dice el dicho "cada cosa se parece a su dueño" si observa que el carro está algo descuidado, sucio, desordenado, etc.. es muy probable que al carro no le hayan dado el mejor trato.
    * Es importante considerar el precio y negociarlo, pero recuerde que muchas veces lo barato sale caro. Es preferible pagar un dinero de más por un carro que está en muy buen estado que asumir reparaciones y problemas futuros de entrada.
    * Expida los certificados o documentos necesarios que avalen la legalidad del vehículo y certifiquen que no cuenta con antecedentes o problemas de tipo legal.


    Lo más importante en el momento de comprar su usado son las condiciones mecánicas y de motor del mismo. Una revisión puede costar desde $20.000 hasta $80.000 en el concesionario o taller autorizado de la marca del carro.



Una vez elegido el vehículo:

    * Realice un contrato o promesa de compra-venta en la que se formalice la intención de hacer el negocio.
    * Realice el pago del monto acordado y estipule una suma que debe ser pagada en el momento de la entrega de los papeles del vehículo que estén ya a su nombre
    * Los gastos de y compraventa generalmente se estipulan así:
      Asume el vendedor: El pago de la retención en la fuente o impuesto generado por la venta, mitad de gastos de traspaso, levantamiento de prenda (si aplica), impuestos y seguros (SOAT) pagado proporcional al tiempo causado.
      Asume el comprador: Gastos de revisión del vehículo, mitad de gastos de traspaso, Seguros e impuestos pagados proporcional al tiempo faltante por causar.
    * Los trámites para vehículos ubicados en Bogotá se hacen en las concesiones SIM (puede buscar ubicación de los mismos a través de la web)
    * Nota: Es importante que quede un saldo pendiente por pagar al día que los papeles ya salgan a nombre del comprador, esto para evitar que el vendedor se olvide o se desinterese por hacer el trámite rápidamente.

    Nota: Los anteriores gastos también se puede negociar con el precio del vehículo, ya sea que tanto el vendedor o el comprador asuman en el precio estipulado el total de los gastos causados por concepto de traspaso.